สำหรับอาคารประเภทระหว่างใช้งาน (Existing Building-Operation & Maintenance) การสำรวจอาคารและวางแผนพัฒนาการอนุรักษ์พลังงานนั้น เป็นส่วนสำคัญในการลดค่าใช้จ่ายรายปีสำหรับการทำงานของระบบภายในอาคาร ซึ่งโดยส่วนมากแล้วในอาคารประเภทดังกล่าวนี้ จะสามารถลดค่าใช้จ่ายทางด้านพลังลงได้ถึง 5-20% ในแต่ละปี รวมไปถึงช่วยยืดอายุการใช้งานของระบบภายในอาคารได้อีกด้วย นอกจากนี้ยังเป็นการช่วยลดการปล่อยมลภาวะจากการผลิตไฟฟ้าภายในประเทศได้อีกด้วย
การสำรวจอาคารและวางแผนพัฒนาการอนุรักษ์พลังงานของอาคารประเภทนี้นั้น ทางโครงการจะต้องจัดทำเอกสารในหลายขั้นตอน ซึ่งประกอบด้วย แผนในการจัดการอาคารรายละเอียดประกอบงานระบบ ขั้นตอนการทำงานระบบแผนการซ่อมบำรุงเชิงป้องกันและสุดท้ายที่ขาดไม่ได้คือ การตรวจสอบทางด้านพลังงานขั้นต้น การสำรวจ ตรวจสอบ และวางแผนต่าง ๆ เหล่านี้เองจะเป็นตัวช่วยให้ผู้ใช้งานอาคารเกิดความเข้าใจ และสามารถบริหารระบบอย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
แผนในการจัดการอาคาร หรือ Building Operating Plan เป็นการยืนและระบุถึงความต้องการในการใช้งานอาคารโดยผู้บริหารและผู้ดูแล อาคาร แผนการใช้งานอาคารนี้ควรจะต้องบรรยายภาพรวมของการบริโภคพลังงาน วิธีการบริหาร และลักษณะเงื่อนไขความต้องการตามช่วงเวลาในแต่ละพื้นที่ โดยรวมไปถึงการออกแบบสภาวะอากาศถ้าหากทางอาคารเคยจัดทำเอกสารแสดงเจตนารมณ์ ในการออกแบบ Basis of Design มาแล้วโครงการสามารถนำเอกสารดังกล่าวนั้นมาปรับเปลี่ยนแก้ไขต่อได้
รายละเอียดประกอบงานระบบ System Narrative เป็นเอกสารบรรยายภาพรวมของระบบภายในอาคาร โดยแยกส่วนการให้บริการในแต่ละพื้นที่ เช่น ระบบทำความเย็น ระบบระบายอากาศ ระบบผลิตน้ำร้อน ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง และระบบควบคุมอาคาร ยกตัวอย่างเช่น สำหรับระบบทำความเย็นจะมีคำบรรยายการใช้น้ำยาในการผลิตความเย็น ประสิทธิภาพโดยรวมของระบบ อุณหภูมิน้ำเย็นที่ผลิตได้ และรวมไปถึงพื้นที่การให้บริการของระบบนั้น ๆ ด้วย
ขั้นตอนการทำงานระบบ Sequence of Operations จะเป็นการจัดทำขั้นตอนและเงื่อนไขในการทำงานของระบบต่าง ๆ ตามที่ได้ระบุไว้รายละเอียดประกอบงานระบบภายในอาคาร ยกตัวอย่างเช่นการใช้งานของระบบผลิตความร้อนภายในอาคาร จะพูดถึงรายละเอียดอย่างเป็นขั้นตอนตั้งแต่ขั้นแรกคือการขับน้ำร้อน ในขั้นที่สองคือการเปิดเร่งหม้อต้มน้ำร้อน และขั้นสุดท้ายคือการควบคุมระบบปั๊มน้ำร้อนด้วยอุปกรณ์หรี่ความเร็วรอบไฟฟ้า ทั้งนี้ก็เพื่อทำให้ผู้บริหารอาคารได้รับรู้และแน่ใจในการบริหารระบบอย่างมี ประสิทธิภาพมากที่สุด และตรงตามความต้องการที่แท้จริงของอาคาร
แผนการซ่อมบำรุงเชิงป้องกัน Preventive Maintenance Plan เป็นการจัดทำแผนการซ่อมบำรุงที่มุ่งเน้นในการตรวจสอบอุปกรณ์ตามสภาพของ อุปกรณ์ย่อยๆ ที่ประกอบอยู่ในระบบตามระบุไว้ใน รายละเอียดประกอบงานระบบ หากมีการตรวจพบว่าอุปกรณ์ใด ๆ เกิดความชำรุด หรือทำงานได้ไม่เป็นปกติก็จะเปลี่ยนอุปกรณ์ตัวนั้น จุดประสงค์ในการจัดทำแผนการซ่อมบำรุงเชิงป้องกันนี้ ก็เพื่อลดความเสียหายของทั้งระบบซึ่งเกิดจากความความผิดปกติเป็นลูกโซ่จาก อุปกรณ์ย่อย ทั้งนียั้งเป็นการช่วยยืดอายการใช้งานของระบบ ซึ่งมีผลดีคือช่วยลดค่าใช้จ่ายในการจัดซื้อระบบมาติดตั้งใหม่
การตรวจสอบทางด้านพลังงานเบื้องต้น Energy Audit: Walk-Through Analysis คือการสำรวจอาคารซึ่งมีจุดมุ่งหมายในการตรวจสอบเพื่อหาจุดหรือตำแหน่งต่างๆ ของพื้นที่ที่มีการใช้งานอย่างผิดวิธีหรือตรวจสอบเพื่อหาความเสื่อมสภาพของ อุปกรณ์ซึ่งเป็นเหตุให้เกิดการบริโภคพลังงานอย่างผิดวิธีเมื่อร่วมประเด็น ต่าง ๆ เหล่านั้นมาได้แล้ว ขั้นต่อไปคือ การประเมินความเร่งด่วน รวมทั้งต้นทุนค่าใช้จ่ายในการปรับเปลี่ยนจัดการแก้ไขเพื่อการประหยัดพลังงาน ในบางประเด็นอาจถูกแก้ไขได้โดยไม่มีต้นทุน หรือในบางประเด็นอาจต้องอาศัยเครื่องมือหรืออุปกรณ์การตรวจวัดที่มีต้นทุน สำหรับวิธีการตรวจสอบนั้นจะเป็นไปตาม Guidelines of ASHRAE Level 1, Walk-Through Analysis
นิตยสาร Builder Vol.26 DECEMBER 2015
