ราคาที่ดินรถไฟฟ้าสายสีม่วง
รถไฟฟ้าสายสีม่วง เริ่มเปิดให้ประชาชนทดลองใช้งานไปเมื่อต้นมิถุนายนที่ผ่านมา ก่อนเปิดใช้อย่างเป็นทางการ ในวันที่ 12 สิงหาคม 2559 นี้ ขณะที่ ราคาที่ดินรถไฟฟ้าสายสีม่วง เป็นที่สนใจของกลุ่มนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าว ปรับตัวเพิ่มขึ้นราว 11.3% แต่จะคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่นั้น ยังต้องดูกันไปยาว ๆ

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เผยผลสำรวจ ราคาที่ดินรถไฟฟ้าสายสีม่วง พร้อมทั้งวิเคราะห์ข้อมูลต่าง ๆ เพื่อเป็นแนวทางให้นำไปใช้ประกอบการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยระบุว่า

ราคาที่ดินสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง บริเวณตลาดบางใหญ่ บางบัวทอง นนทบุรี ณ สิ้นปีพ.ศ. 2558 ตกเป็นเงินตารางวาละ 130,000 บาท แต่คาดว่า ณ สิ้นปีพ.ศ. 2559 ราคาที่ดินน่าจะเพิ่มสูงขึ้นเป็น 145,000 บาท ซึ่งในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2554-2559) ปรากฏว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจาก 85,000 บาท/ตารางวา ในปีพ.ศ. 2554 เป็นราคาตารางวาละ 145,000 บาท ณ สิ้นปี 2559 หรืออาจกล่าวได้ว่าเพิ่มขึ้นถึง 71% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมาทีเดียว ถือว่าเป็นบริเวณที่ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นมากเป็นพิเศษ

สำหรับอัตราเพิ่มของราคาที่ดินตั้งแต่ปีพ.ศ. 2554-2559 นั้น เพิ่มขึ้นถึง 11.3% ต่อปีเลยทีเดียว โดยในปีพ.ศ. 2554 เพิ่มขึ้นต่ำสุดคือ 9.5% แต่หลังจากนั้นในแต่ละปี ราคาที่ดิน ณ สถานรถไฟฟ้าสายสีม่วงตลาดบางใหญ่ ก็เพิ่มขึ้นมากกว่า 10% มาโดยตลอด แสดงให้เห็นว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายนี้ส่งผลดีต่อการเพิ่มขึ้นของราคาเป็น อย่างยิ่ง

เมื่อเทียบกับการขยายตัว ของราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล โดยรวมแล้วการเพิ่มขึ้นต่างกันมหาศาล โดยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานคร เพิ่มขึ้นปีละไม่กี่เปอร์เซ็นต์เท่านั้น หรือเพิ่มขึ้นราว 19% เท่านั้น ในขณะที่บริเวณนี้เพิ่มขึ้นถึง 71% ในห้วงเวลาเดียวกัน  ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ในช่วงปี 2556-2559 มีแนวโน้มถดถอยลงทุกปี ทั้งนี้ ล้อไปตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ชะลอตัวลงตามลำดับ

ราคาที่ดินรถไฟฟ้าสายสีม่วง

หากประเทศไทยมีการจัดเก็บ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือมีการจัดเก็บภาษีจากการเพิ่มมูลค่า เราก็คงนำภาษีมาพัฒนาประเทศได้มหาศาล เช่น ถ้าซื้อที่ดิน ณ ราคา 85,000 บาท ในปี 2554 แล้ว ณ สิ้นปี 2559 เติบโตเป็น 145,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 60,000 บาท รัฐบาลก็จัดเก็บส่วนกำไรสัก 20% ต่อตารางวา หรือ 12,000 บาท ถ้าที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าแต่ละสถานีมีการเปลี่ยนมือราว 40,000 ตารางวา หรือ 100 ไร่ จำนวน 16 สถานี ก็เป็นที่ดินถึง 640,000 ตารางวา  หากสัดส่วนภาษีกำไรได้ตารางวาละ 5,000 บาทโดยเฉลี่ย ก็จะได้เงินถึง 3,200 ล้านบาท ซึ่งสามารถนำมาสร้างรถไฟฟ้าได้ในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยเพิ่มเติมว่า ไม่อยากให้ “ตื่นตูม” กับรถไฟฟ้าสายนี้มากนัก เพราะระยะยังนับว่าไกลเมือง ค่าเดินทางไปกลับสีลมอาจเป็นเงินถึง 200 บาทเศษ แพงกว่าค่ารถตู้ หรือทางด่วนเสียอีก อาจไม่คุ้มที่จะไปหาที่อยู่อาศัยไกลขนาดนี้ แต่หากเป็นการสัญจรสำหรับคนในพื้นที่เอง ก็อาจจะไม่จำเป็นต้องใช้รถไฟฟ้ามากนัก เพราะยังสามารถขับรถได้พอสมควร โดยเฉพาะในฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา การไปลงทุนซื้อห้องชุดที่ผุดขึ้นมากมายในแถวนี้อาจไม่ทำกำไรมากนักในระยะยาว แต่อย่างไรก็ดี ต้องไตร่ตรองให้ดีก่อนลงทุนในอนาคต สำหรับรถไฟฟ้าสายสีม่วง

ราคาที่ดินรถไฟฟ้าสายสีม่วง

ข้อมูลทั่วไป “รถไฟฟ้าสายสีม่วง” ช่วงบางใหญ่ – บางซื่อ

ลักษณะโครงการ

โครงสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่ – บางซื่อ มีระยะทางประมาณ 23 กิโลเมตร เป็นระยะทางยกระดับทั้งหมด โดยมีสถานียกระดับ 16 สถานี

รายละเอียดแนวเส้นทาง

แนวเส้นทางโครงสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่ – บางซื่อ เริ่มจากบริเวณคลองบางไผ่ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้า ถนนวงแหวนรอบนอก (ตะวันตก) กาญจนาภิเษก เลี้ยวซ้ายเข้าสู่ถนนรัตนาธิเบศร์ ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาใกล้สะพานพระนั่งเกล้า ก่อนถึงสี่แยกแครายจะเลี้ยวขวาไปตามถนนติวานนท์ เลี้ยวซ้ายเข้าสู่ถนนกรุงเทพ – นนทบุรี ถึงบริเวณแยกเตาปูน มีสถานีเตาปูนเป็นสถานีเชื่อมต่อกับสถานีบางซื่อของรถไฟฟ้ามหานครสายเฉลิม รัชมงคล (รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT) และในอนาคตจะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ – ท่าพระ และรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน – ราษฎร์บูรณะ

รายการ เงินลงทุน หน่วย
ค่าจัดกรรมสิทธิ์ที่ดิน 9,209.0 ล้านบาท
ค่าก่อสร้างงานโยธา 36,002.0 ล้านบาท
ค่างานระบบและตัวรถไฟฟ้า 13,243.0 ล้านบาท
ค่าจ้างที่ปรึกษาโครงการ (PC) งานโยธา 1,210.1 ล้านบาท
ค่าจ้างที่ปรึกษาโครงการ (PC) งานระบบรถไฟฟ้า 355.4 ล้านบาท
รวม 60,019.5 ล้านบาท

ข้อมูลทั่วไป “รถไฟฟ้าสายสีม่วง”
ช่วงเตาปูน – ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก)

ลักษณะโครงการ

โครง สร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ มีระยะทางทั้งสิ้น 23.6 กิโลเมตร เป็นโครงสร้างทางวิ่งใต้ดิน 12.6 กิโลเมตร และโครงสร้างทางยกระดับ 11 กิโลเมตร และมีสถานีทั้งสิ้น 17 สถานี เป็นสถานีใต้ดิน 10 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี

รายละเอียดแนวเส้นทาง

แนวเส้นทางโครงสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ เริ่มจากจุดเชื่อมต่อโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่ – บางซื่อ ที่บริเวณสถานีเตาปูน โดยเปลี่ยนเป็นเส้นทางใต้ดินแล้วเบี่ยงเข้าสู่ ถนนสามเสน ผ่านรัฐสภาแห่งใหม่ (โรงเรียนโยธินบูรณะเดิม) โรงเรียนราชินีบน กรมชลประทาน โรงพยาบาลวชิรพยาบาล หอสมุดแห่งชาติ คลองบางลำพู เลี้ยวซ้ายเข้าถนนพระสุเมรุ ผ่านวัดบวรนิเวศราชวรวิหาร แยกผ่านฟ้า เข้าสู่ถนนมหาไชย ผ่านวัดราชนัดดารามวรวิหาร เข้าสู่ถนนจักรเพชร ลอดใต้แม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณสะพานพระปกเกล้า เข้าสู่ถนนประชาธิปก ผ่านสีแยกบ้านแขก ลอดใต้วงเวียนใหญ่ เข้าสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน ลอดแยกมไหสวรรย์ จากนั้นเปลี่ยนเส้นทางยกระดับผ่านแยกถนนจอมทองเข้าสู่ถนนสุขสวัสดิ์ ผ่านแยกถนนประชาอุทิศ ข้ามทางด่วนเฉลิมมหานคร เข้าสู่ราษฎร์บูรณะข้ามคลองแจงร้อน ผ่านสามแยกพระประแดง และสิ้นสุดเส้นทางบริเวณครุใน

รายการ เงินลงทุน หน่วย
ค่าจ้างที่ปรึกษาทบทวน FS ออกแบบและจัดเตรียมเอกสาร 167.61 ล้านบาท
ค่าจัดกรรมสิทธิ์ที่ดิน 16,771.00 ล้านบาท
ค่าสำรวจอสังหาริมทรัพย์ 32.00 ล้านบาท
ค่าก่อสร้างงานโยธา 72,134.00 ล้านบาท
ค่าสิ่งก่อสร้างทดแทนหน่วยงานที่ได้รับผลกระทบ 1,335.00 ล้านบาท
ค่าจ้างที่ปรึกษาบริหารและควบคุมงานก่อสร้าง 2,939.00 ล้านบาท
Provisional Sum ของงานโยธา 10,738.00 ล้านบาท
รวม 104,116.61 ล้านบาท

 

Source : การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย , ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

COMMENTS