เส้นทางเดินรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ หากก่อสร้างได้ครบตามแผนแม่บท รวม 12 สาย ระยะทางรวมกว่า 487 กิโลเมตร 257 สถานี จะเป็นการพลิกโฉมการอยู่อาศัยของเมือง การพัฒนาเชิงพาณิชย์ การพัฒนาเมืองในอนาคต ทีนี้มาดูกันว่าที่ผ่านมาเกิดการเปลี่ยนแปลงในเชิงการพัฒนาเมืองอย่างไร แนวโน้มในอนาคตคาดเดาว่าจะเป็นอย่างไร

การพัฒนาในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา เราก็จะเห็นกันว่าเป็นยุคคอนโดมิเนียมครองเมือง เพราะรถไฟฟ้าเป็น Magnet ทำาให้ผู้คนที่เคยซื้อที่อยู่อาศัย “กระจาย” ทั้งเมือง เปลี่ยนมา “กระจุก” ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะย่านสถานีรถไฟฟ้า ทำาให้ที่ดินราคาสูงขึ้นมาก พัฒนาบ้านแนวราบไม่ได้ก็ต้องพัฒนาคอนโดมิเนียม จึงเห็นคอนโดมิเนียมยึดเมืองมาครบ 10 ปี (ตั้งแต่ปีพ.ศ. 2549) ปัจจุบัน มีคอนโดมิเนียมระฟ้าตามย่านสถานี โดยเฉพาะสถานีใหญ่ๆ จะมีเรียงรายหนาแน่น โดยในเขตชั้นในและเขตชั้นกลางจะเห็นได้ชัดเจน

ยุคต่อไปก็คงออกไปนอกเมืองตามเส้นทางที่กระจายออก (เพราะในเมืองแพงขึ้น) โดยสถานีนอกเมืองตามจุดเชื่อมต่อการเดินทางสำาคัญจะเป็นสถานีใหญ่ มีคนผ่านแต่ละวันมากมายหลายแสนคนต่อวัน (เส้นทางหลักต่างๆ มีปริมาณรถเกิน 100,000 คันต่อวัน) คาดว่าจะมีทั้งชุมชนอยู่อาศัย คอนโดมิเนียมราคาถูกใกล้สถานี การพัฒนาเชิงพาณิชย์ร้านค้าต่างๆ ธุรกิจค้าปลีก ส่วนบ้านจัดสรรก็ห่างออกไปจากย่านสถานีรัศมี 1-2 กิโลเมตรขึ้นไป สถานีสำคัญในอนาคต เช่น สถานี

ที่น่าสนใจมีการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจนในอนาคต เช่น รังสิต ลำาลูกกา คงจะคล้ายๆ บางนา บางแค บางใหญ่ ในปัจจุปันส่วนในเขตชั้นในย่านเยาวราช วังบูรพา พาหุรัด น่าจะย้อนอดีตอันรุ่งเรืองกลับมาใหม่ เนื่องจากเข้าถึงด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำาเงิน สายสีม่วงใต้ (ที่ทุกวันนี้เป็นย่านค้าส่งเป็นหลักเพราะเข้าถึงยาก) แต่วันหน้าการค้าปลีกจะกลับมา เนื่องจากการเข้าถึงทั้งจากฝั่งธนฯ และฝั่งกรุงเทพฯ ด้านเหนือ ด้านใต้ ปัจจุบันอาคารขนาดใหญ่เดิมที่เป็นศูนย์การค้าที่ซบเซา บางแห่งถึงกับเจ๊งไปแล้ว และได้มีการเทคโอเวอร์กันไปแทบหมดแล้ว บางแห่งเปลี่ยนชื่อไปแล้ว เวิ้งนาครเขษมก็ซื้อไปกว่า 800,000 บาทต่อตารางวา มีคนหาซื้อตึกรามบ้านช่องมาปรับปรุงเป็นพลาซ่า ร้านค้า โรงแรม เกสต์เฮาส์ โฮสเทล กันใหญ่

การปรับปรุงอาคารต่างๆ เป็นร้านค้า ร้านอาหาร ร้านกาแฟ พลาซ่า ค้าปลีกขนาดเล็ก โรงแรมขนาดเล็ก Hostel, Boxtel เริ่มตามมา

ภาพการปรับปรงุ เปลี่ยนแปลงการใช้สอยอาคารริมสถานีรถไฟฟ้า ที่ดินว่างเปล่าถูกนำไปพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม อาคารเก่าถูกนำไปเปลี่ยนแปลงการใช้สอยเป็นร้านค้า ร้านอาหาร ร้านกาแฟ อันจะเห็นภาพอยู่ทั่วไป แต่ธุรกิจใหม่ๆ ที่มีการลงทุนน้อยแต่ประสบความสำาเร็จสูงที่เป็นความฝันของนักลงทุนยุคใหม่ เช่น โรงแรมขนาดเล็กประเภท Hostel, Boxtel ทั้งการนำอาคารเก่ามาดัดแปลงหรือการก่อสร้างใหม่ ในย่านสุขุมวิท สีลม พญาไท รัชดา เกิดขึ้นมาก (แต่อาจมีจุดสลบในวันหน้าเนื่องจากส่วนใหญ่ไม่ได้จดทะเบียนโรงแรม หากทางการเอาจริงอาจแย่ได้ อย่าคิดว่า This is Thailand อะไรก็ได้เสมอไปหรือกรณีการเช่า ตึกระยะยาวแต่ทำาสัญญาระยะสั้น (เช่น 3+3+3 ปี) ไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินก็มีความเสี่ยงในเรื่องระยะเวลาบังคับตามกฎหมาย ไม่เว้นแม้แต่ร้านค้าปลีกที่แปลงร่างเป็นขนาดเล็กอย่างร้านสะดวกซื้อก็เกาะกระแสนี้เช่นกัน โดยผุดขึ้นตามสถานีไว้ให้ซื้อของก่อนกลับบ้าน

cats


โรงแรมขนาดใหญ่ สำนักงาน ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในอนาคต ในทำาเล Hub ใหญ่ เช่น บางนา บางใหญ่ รังสิต บางแค

ตัวอย่างบางใหญ่ในวันนี้ที่มีทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โรงแรม ร้านค้าพลาซ่า ตลาด โรงพยาบาล ครบครัน ในวันหน้ามีโอกาสสูงที่จะเกิดภาพคล้ายๆ กันในย่านบางนา บางแค และรังสิต ลำลูกกา เนื่องจากเป็นจุดรวมการเดินทางเข้าออกเมืองหลายแสนคนต่อทิศทางในแต่ละวัน วันหน้าเราจะได้ เห็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุด ทันสมัยที่สุด (เพราะสร้างทีหลัง) เกิดขึ้นในเขตชั้นนอก เช่น เซ็นทรัล เวสต์เกต บางใหญ่ ในวันนี้ บางกอกมอลล์ของเดอะมอลล์ ย่านบางนา ต่อไปต้องได้เห็นแน่ที่รังสิต และการพัฒนาโรงแรมตามสถานีใหญ่ เช่น รังสิต บางนา บางใหญ่ เพชรเกษม รวมทั้งที่จอดรถก่อนเข้าเมืองด้วยรถไฟฟ้าของคนปริมณฑลและต่างจังหวัด

ธุรกิจใหม่ที่จอดรถ Park & Ride

ดูเหมือนเป็นธุรกิจที่ปัจจุบันภาครัฐพยายามที่จะพัฒนาทั้ง กทม. และ รฟม. เพื่อให้คนใช้ระบบขนส่งมวลชนแทน สมมุติถ้าพัฒนาแถวสี่แยกบางนาที่ดินตารางวาละ 200,000 บาท หรือไร่ละ 80 ล้านบาท ก่อสร้างอาคารได้ 5 เท่า 1 ไร่ ก่อสร้างได้ 8,000 ตารางเมตร จอดรถได้ 200 คัน เฉลี่ยค่าที่ดิน คันละ 400,000 บาท ค่าก่อสร้างอีกเฉลี่ยคันละ 400,000 บาท (ตารางเมตรละ 10,000 บาท พื้นที่จอดรถเฉลี่ย 40 ตารางเมตรต่อคัน) รวมต้นทุนคันละ 800,000 บาท เก็บค่าจอดรถชั่วโมงละ 40-50 บาท (จอดสั้นๆ 2-3 ชั่วโมงคงพอได้ แต่ถ้าจอดทั้งวันอาจจ่ายไม่ไหว) แต่ถ้าจอดรายเดือนคันละ 1,500 บาท (ข้อมูล รฟม.) สมมุติทั้งรายชั่วโมงและรายเดือนเหมาได้สักคันละ 3,000-5,000 คันต่อเดือน ปีละ 36,000-60,000 บาทต่อคัน หักค่าดำเนินการ 30% เหลือสุทธิ 25,000-40,000 บาทต่อปี เทียบเงินลงทุนไป 800,000 บาท ก็ไม่น่าสนใจเพียงพอ อาจต้องเช่าที่ดินแทนหรือต้องพัฒนาร้านค้าค้าปลีกผสมเข้าไปด้วยจึงจะพอไหว

ในอนาคตเห็นว่าผังเมืองรวมกรุงเทพฯ รอบหน้า (ครบกำาหนดในปีพ.ศ. 2561) กำาลังมีการคิดให้มีการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้ากันเป็นหลัก จะมีกฎหมายเอื้อต่อการพัฒนามากขึ้น (หลังจากลดโน่นลดนี่ เช่น ลด FAR จนแทบจะสร้างไม่ได้โดยเฉพาะในเขตชั้นนอก FAR ต่ำามาก เข้าใจครับว่าต้องการให้พัฒนากันในเมืองเป็นหลัก ไม่ต้องสร้างสาธารณูปโภคกระจายออกนอกเมืองกันมาก แต่ตอนนี้ต้นทุนที่ดินตารางวาละ 1.0-2.0 ล้านบาท เข้าไปแล้ว คงพัฒนาในเมืองกันไม่ไหว ตอนนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ พาออกนอกเมืองแล้วครับ อาจถึงคราวแก้กฎหมายให้ก่อสร้างได้ 10 เท่า, 15 เท่ากันได้แล้วครับ

ขอฝากอีกรอบครับ เคยเขียนหลายครั้งแล้วว่าอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ต่างๆ เลิกบังคับทำาที่จอดรถกันได้แล้ว (ให้เลือกเอาจะทำาหรือไม่ทำาก็ได้) ที่จอดรถในอาคารหายไปทำาให้ราคาขายลดลง 30% เพิ่ม FAR ด้วยราคาขายลดครึ่งหนึ่ง คอนโดฯ ในเมืองตารางเมตรละ 100,000 บาท เหลือ 50,000 บาท ได้เลย หรือคอนโดฯ นอกเมืองห้องละ 1.0 ล้าน เหลือ 5 แสน ได้เลย ทำให้คน (ที่ไม่ประสงค์ซื้อรถแต่อยากซื้อบ้าน) มีที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น หรือชาวต่างชาติที่มาทำงานเขาก็ไม่มีรถช่วยส่งเสริมให้คนเลิกใช้รถ เลิกซื้อรถ (เพราะไม่มีที่จอด)แล้วก็เก็บค่ารถไฟฟ้าถูกๆ 10-20 บาท ตลอดสาย โดยไม่ต้องใช้เงินภาษีสนับสนุน แค่รัฐเอาที่ดินรอบสถานีมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือกลัวทำาเจ๊งก็ให้เอกชนเช่าไปทำแล้วรอเก็บค่าเช่าไป เอาสถานีละ 5,000 ล้าน (แถวๆ ลาดพร้าวเขาได้ตั้ง 30,000 กว่าล้าน) ก็สร้างรถไฟฟ้าได้ทั้งสายแล้วครับ ดูวิธีหาเงินของบีทีเอสก็ได้บันไดสถานียังให้เช่าโฆษณาเลย

นิตยสาร Builder Vol.33 JULY 2016