อสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงวัย เป็นประเด็นท้าทายสำหรับประเทศไทย ที่มีสัดส่วนประชากรสูงวัย มากที่สุดในภูมิภาคอาเซียน อสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงวัย จึงเป็นสิ่งที่พึงศึกษาเพื่อเตรียมการพัฒนาให้มากขึ้น รวมทั้งรองรับผู้สูงวัยจากชาติในเอเชียอื่น ๆ อาทิ ญี่ปุ่น ไต้หวัน เกาหลี ฯลฯ ที่จะเดินทางมาพำนักในประเทศไทยในภายภาคหน้า เนื่องจากค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่านั่นเอง

ทั้งนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ให้ข้อมูลตัวเลขผู้สูงอายุของประชากรในอาเซียน และประเทศสำคัญ ๆ เพื่อเป็นแนวทางเบื้องต้น ให้กลุ่มนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้นำไปวิเคราะห์ และต่อยอดในการดำเนินธุรกิจ พร้อมแนะให้ศึกษาการพัฒนาที่อยู่อาศัยของสังคมสูงวัยจากฮ่องกง สิงคโปร์ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งญี่ปุ่น

สำหรับข้อมูลกลุ่มอายุของประชากรในอาเซียนและประเทศสำคัญ ๆ มีดังนี้:

ประเทศ/อายุ (ปี)   0-14 15-24 25-54 55-64   >65
ไทย 17% 15% 47% 11% 10%
สิงคโปร์ 13% 17% 50% 10% 9%
อินโดนีเซีย 26% 17% 42% 8% 7%
เวียดนาม 21% 17% 45% 8% 6%
มาเลเซีย 28% 17% 41% 8% 6%
เมียนมาร์ 26% 18% 43% 7% 5%
ฟิลิปปินส์ 34% 19% 37% 6% 4%
บรูไน 24% 17% 47% 8% 4%
กัมพูชา 31% 20% 40% 5% 4%
ลาว 34% 21% 36% 5% 4%
ญี่ปุ่น 13% 10% 38% 13% 27%
สหภาพยุโรป 16% 11% 42% 13% 19%
ออสเตรเลีย 18% 13% 42% 12% 15%
ฮ่องกง 12% 11% 46% 15% 15%
สหรัฐอเมริกา 19% 14% 40% 13% 15%
จีน 17% 14% 48% 11% 10%
ทั่วโลก 26% 16% 41% 9% 8%

ที่มา: CIA

จากข้อมูลข้างต้น จะเห็นได้ว่า ประเทศไทยมีสัดส่วนประชากรสูงวัย (อายุตั้งแต่ 65 ปี) มากที่สุดในอาเซียน โดยมีสัดส่วนสูงถึง 10% สูงกว่า สิงคโปร์ ที่มีสัดส่วนเพียง 9% เท่านั้น และสูงกว่าอันดับที่ 3 คือ อินโดนีเซีย ที่มีสัดส่วนผู้สูงวัยเพียง 7% ขณะที่ เวียดนาม กับ มาเลเซีย มีสัดส่วนเท่ากันคือ 5%-6% ส่วนกัมพูชา บรูไน ฟิลิปปินส์ และลาวมีสัดส่วนผู้สูงวัยเพียง 4% เท่านั้น แต่ที่น่าห่วงคือ ประชากรใน กัมพูชา ฟิลิปปินส์ และลาว ที่มีอายุไม่เกิน 14 ปีนั้น มีสูงถึง1 ใน 3 โดย ประชากรส่วนนี้ ถือเป็นประชากรที่ยังอยู่ในช่วงวัยที่ต้อง “เลี้ยงดู” ในปัจจุบัน แต่ในอนาคตอีก 10-15 ปีข้างหน้า จะกลายเป็นกำลังในการผลิตที่สำคัญของประเทศเหล่านี้

อาจกล่าวได้ว่า ประเทศที่มีสัดส่วนผู้สูงวัยน้อยนั้น ส่วนมากเป็นประเทศที่ยากจน มีภัยสงครามมาก่อน ทำให้จำนวนประชากรสูงวัยมีจำนวนจำกัด ในทางตรงกันข้าม ประเทศที่มีสัดส่วนผู้สูงวัยมาก มักเป็นประเทศที่มั่งคั่ง เช่น สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย สหภาพยุโรป มีสัดส่วนประชากรสูงวัยสูงถึง 15%-19% แต่หากมีมากเกินไปเช่น ญี่ปุ่น ที่มีถึง 27% หรือราว 1 ใน 4 ของประชากรทั้งประเทศ ก็จะกลายเป็น “ภาระ” เพราะผู้สูงวัยส่วนมากไม่ได้ประกอบอาชีพแล้ว

อสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงวัย

แม้ในปัจจุบันไทย จะเป็นอันดับ 1 ของการมีประชากรสูงวัยมากที่สุด แต่หากดูจากกลุ่มอายุ ก็เชื่อว่าในอนาคตไม่เกิน 10 ปีข้างหน้า สัดส่วนประชากรสูงวัยของสิงคโปร์ น่าจะแซงหน้าประเทศไทย สิงคโปร์ก็จะมีสภาพคล้ายคลึงกับฮ่องกง ที่มีสัดส่วนประชากรสูงวัยเป็นจำนวนมาก ประสบการณ์ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยของสังคมสูงวัยในไทย จึงควรศึกษาแบบอย่างจากฮ่องกง สิงคโปร์ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งญี่ปุ่น

ในฮ่องกงมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย โดยแบบปกติเป็นห้องชุดในชั้นล่างสุด (เพื่อความสะดวกในการเดินทาง) หรือห้องชั้นบน เหนือห้องชุดที่ชั้นล่างสุด เป็นห้องประกอบการพาณิชย์ หรือเป็นห้องชั้นล่างในบ้านพักอาศัย ส่วนแบบที่ออกแบบสำหรับผู้สูงวัยโดยตรงจะเป็นโครงการที่อยู่รวมกันโดยผู้สูงวัย และในอาคารจะมีระบบเตือนภัยฉุกเฉิน ระบบฉีดน้ำดับเพลิง ระบบควัน พื้นที่ไม่ลื่น ซักล้าง ทางเดินที่มีมือจับ ห้องน้ำผู้สูงวัย-ผู้พิการ ฯลฯ

ส่วนในสิงคโปร์ การเคหะแห่งชาติของสิงคโปร์ มีการจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับบุคคลกลุ่มนี้เช่นกัน มีทั้งแบบแยก และแบบที่ออกแบบสำหรับคนในครอบครัวเดียวกัน และมีมาตรฐานที่แน่ชัด เพราะในอนาคตจำนวนประชากรสูงวัยก็จะมีมากขึ้น  สำหรับการผ่อนชำระ ก็สามารถผ่อนชำระได้ตามวัยที่แตกต่างกัน เช่น อายุ 60 ปี หรือ 70 ปี ในระยะเวลาการผ่อนหรือเช่าที่แตกต่างกันเช่น 10 หรือ 20 ปี เป็นต้น

อสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงวัย จึงเป็นสิ่งที่พึงศึกษา เพื่อเตรียมการพัฒนาให้มากขึ้น รวมทั้งรองรับผู้สูงวัยจากญี่ปุ่น ไต้หวัน เกาหลี และอื่น ๆ ที่จะเดินทางมาพำนักในประเทศไทย ซึ่งมีค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่านั่นเอง